Es muy importante valuar un activo inmobiliario como parte del análisis de un proyecto de financiamiento por tres razones principales.

Conocer el valor de una garantía, entender si el proyecto tiene fundamentales para poderse comercializar y reconocer si la estructura de capital es adecuada y saber si el desarrollador puede hacer frente a sus obligaciones.

Existen tres formas principales de valuar un proyecto de bienes raíces:

Valuación por Costo. Consiste en utilizar el costo del predio o terreno a desarrollar y del desarrollo mas el valor de las inversiones en mejoras para definir el valor de una propiedad. En el valor físico debemos saber que el valor de la tierra siempre sube, mientras que el valor de los tabiques se devalúa con el paso de los años.

Para saber el valor de un terreno se debe tomar en cuenta lo siguiente:

Investigar cuál es el valor promedio de un terreno baldío con las mismas medidas que el que contiene su casa; sin embargo, hay que tomar en cuenta lo siguiente. Un terreno baldío vale más por la posibilidad de poder realizar un proyecto nuevo en una zona consolidada. A diferencia de un terreno que ya tiene una casa encima y quien lo compre se tendrá que ajustar al diseño de la misma.

¿Cómo saber cuánto vale el metro cuadrado de construcción?

Primeramente hay que saber distinguir de qué tipo de vivienda se está hablando: interés social, interés medio, residencial y residencial plus. Para esto es conveniente asesorarse con la cámara nacional de la industria de la construcción para saber precios de m2.

Una vez teniendo el resultado de esto todo lo que se tiene que hacer es multiplicarlo por los m2 de construcción, sin embargo, los tabiques se deprecian cada año y se le debe de aplicar entre un 2 y 3% de depreciación anual y así llegará al resultado exacto.

Este valor tan sólo es una base, porque todavía viene lo que se llama premios o castigos al valor final. ¿Qué es un premio? Bueno se podrá aumentar un 10 al 15% del valor a la casa si ésta se ubica enfrente de un lago, parque o centro, avenida principal, pero se le tendrá que quitar ese mismo porcentaje, si está enfrente de una funeraria, parada de autobuses; cosa alguna que afecte la visión y tranquilidad de vivienda. A esto último, se le conoce como castigo agregado.

Comparables. Consiste en utilizar precios a los que se han vendido propiedades similares. Entre más sean las características comunes, como ubicación, amenidades, nivel socio-económico del producto inmobiliario, tipo de acabados, entre otras, más valiosa es la comparación.

Si se nota que están vendiendo un terreno baldío junto a su casa, se deberá aplicar el mismo valor al terreno de ésta al menos el 10%.

Ingresos Futuros. Todas las propiedades pueden generar              ingresos por rentas. El valor presente de la proyección de dichos flujos, define el valor de una propiedad. Implica determinar los flujos que la propiedad generará en el futuro, así como el costo de capital del proyecto y una tasa de crecimiento de los flujos.

Se llama concepto por capitalización de rentas, saber cuánto valdría una casa a la renta. Para esto, hacer una muestra de casas similares a la suya y checar en cuanto se están rentando, sacar el promedio por metro cuadrado, multiplicar por los metros cuadrados que se tienen y entonces ¡ya se tiene la renta estimada de una casa! Esta renta multiplicarla por 12, que son los meses del año, obteniendo así la renta anual, esta multiplicarla por 10, que son los ingresos que daría una casa a la renta en 10 años. Se ha obtenido un avaluó razonablemente exacto, por capitalización de rentas. Lo cual es un elemento importante para valuar una casa.