En la visión de la Bolsa Mexicana de Valores de ofrecer un "supermercado financiero" donde los inversionistas mexicanos puedan tener acceso a un amplio rango de productos financieros utilizando su Casa de Bolsa local, en marzo del 2011 lograron la colocación, después de varios años, de una nueva clase de activo: FIBRAS = Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces.

Un FIBRA es un fideicomiso que se encarga de rentar y administrar un portafolio de bienes inmuebles (residencial, edificios de oficinas, centros comerciales, hoteles, hospitales, etc.). Se busca que las propiedades del fideicomiso estén diversificadas por tipo de inmueble, así como por número, tipo de inquilinos y por localización geográfica.

De la utilidad resultante de esa renta de inmuebles, el 95% se distribuye entre los inversionistas que adquirieron participación en el fideicomiso.

Estos tipo de instrumentos de inversión ya tienen algunos años operando en otros mercados internacionales, donde son conocidos como REITS y han demostrado su capacidad de obtener atractivos rendimientos y ser una adición valiosa para la diversificación de portafolios.

Los FIBRAS son una mezcla de inversión en renta fija e inversión en renta variable, ya que ofrecen a los inversionistas pagos periódicos continuos, a la vez que les permite obtener plusvalías de capital en virtud de la apreciación de los inmuebles.

¿Cómo funcionan los FIBRAS?

• Se crea un Fideicomiso que administrará los bienes en renta.

• El dueño o dueños de ciertos inmuebles los otorgan al fideicomiso, a cambio de una contraprestación económica. Durante la vida del fideicomiso se pueden realizar nuevas adquisiciones para ampliar el portafolio inmobiliario.

• El fideicomiso coloca certificados de participación en la bolsa de valores para que el público inversionista pueda participar en él, y del dinero levantado se paga a los dueños.

• El fideicomiso es administrado por expertos en el mercado de bienes raíces que se encargan del mantenimiento, mercadotecnia y administración de los bienes inmuebles.

• El 95% de la utilidad anual obtenida de la renta de los bienes se distribuye entre los tenedores de los certificados.

• Cuando el inversionista requiere liquidez, utiliza su casa de bolsa para vender su participación en el fideicomiso.

Requisitos para ser una FIBRA:

• Sociedades mercantiles o Fideicomisos inmobiliarios conforme a leyes mexicanas.

• 70% de activos estén invertidos en bienes raíces.

• Dedicados a la construcción, arrendamiento, compra y venta de inmuebles.

• Que el fiduciario distribuya entre los tenedores, al menos el 95% del resultado fiscal del ejercicio anterior.

• Que los inmuebles no se enajenen antes de 4 años a partir de la terminación de su construcción.

• Públicas: colocadas entre gran público inversionista

• Privadas: al menos 10 personas, no partes relacionadas, y que ninguna posea más de 20% de los certificados.

¿Qué tipos de FIBRAs existen?

Existen diferentes tipos de FIBRAs dependiendo el objeto de los bienes que formen parte del fideicomiso. Entre otras, podemos encontrar, industriales, corporativas, residenciales u hoteleras. Los fideicomisos se hacen cargo de gestionar el portafolio para garantizar la cobranza, niveles de ocupación, estado de las propiedades, la duración de los contratos, etc